物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營

日期：2013-04-02 22:37:19 | 瀏覽：5441

    一、政策與環(huán)境

    在目前的政策法規(guī)與環(huán)境下，以下幾個(gè)方面對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營影響較大：

    1. 物業(yè)法規(guī)落后于實(shí)踐

    現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度存在不全面、不嚴(yán)密、不具體及不夠協(xié)調(diào)的缺陷，使物業(yè)管理企業(yè)的管理難度相應(yīng)地增加。

    2. 管理費(fèi)繳納

    用仲裁、訴訟方式對欠費(fèi)進(jìn)行追繳，耗時(shí)長、成本大。對破產(chǎn)、物業(yè)轉(zhuǎn)移、相關(guān)的司法文書不能傳達(dá)等因素引起的欠費(fèi)，難以主張追償權(quán)，變成壞賬無法收回。

    3. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)控制過嚴(yán)

    管理費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)未完全市場化，使物業(yè)管理服務(wù)難以維持應(yīng)有的專業(yè)水平。

    4. 業(yè)主對物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的意識欠缺

    5. 人才結(jié)構(gòu)不足

    具有大、中專學(xué)歷的員工占全部管理技術(shù)人員比重較低，高素質(zhì)的物業(yè)項(xiàng)目管理者及中層管理干部普遍缺乏。

    6. 與業(yè)主委員會(huì)關(guān)系的處理

    二、營利模式

    營利模式是決定物業(yè)管理企業(yè)保持持續(xù)經(jīng)營的前提。

    1. 單一項(xiàng)目的管理服務(wù)

    以單一項(xiàng)目保持主營業(yè)務(wù)收支平衡為目標(biāo)。單一項(xiàng)目的經(jīng)營重點(diǎn)在于人力資源的合理、高效、一專多能，最大限度減少管理服務(wù)人員，降低各種消耗類資源的開支，引進(jìn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和加強(qiáng)應(yīng)收款的收取。在為公司提供酬金的同時(shí)，利用項(xiàng)目本身客戶資源，開展與資源匹配、收入穩(wěn)定的多種服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營，除了車場管理、居家服務(wù)等項(xiàng)目外，還可開展與外界供應(yīng)商的合作，以及進(jìn)行代理代銷、中介服務(wù)、會(huì)所經(jīng)營、發(fā)展商留置資產(chǎn)經(jīng)營等方式的經(jīng)營，來提供主營業(yè)務(wù)以外的收入。

    2. 集約化經(jīng)營

    在保證單一物業(yè)項(xiàng)目收支平衡的前提下，在不同的項(xiàng)目間，對相同的專業(yè)化服務(wù)可以進(jìn)行資源整合。在保持專業(yè)化水平的同時(shí)，節(jié)省成本，保持服務(wù)質(zhì)量，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行對外服務(wù)，承接項(xiàng)目，增加收入。例如工程技術(shù)服務(wù)、園林綠化服務(wù)等，實(shí)行集約化經(jīng)營。

    3. 區(qū)域化經(jīng)營

    在地理位置相近的項(xiàng)目間，利用各項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，對兩個(gè)或以上的項(xiàng)目進(jìn)行人力、物力、信息的整合，實(shí)行多項(xiàng)目區(qū)域化經(jīng)營管理。如項(xiàng)目之間的類型相同或相近，各種設(shè)施設(shè)備及業(yè)務(wù)操作的流程相似，則在技術(shù)以及管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一的區(qū)域化管理。如果項(xiàng)目之間在規(guī)模和資源上互補(bǔ)，則“以大帶小”，充分發(fā)揮資源整合的作用。在實(shí)行區(qū)域化管理上，除了對管理者在綜合能力方面要求比較高之外，公司管理層應(yīng)協(xié)調(diào)一致，在資源上給予適當(dāng)?shù)膬A斜。在區(qū)域管理未完全定型前，決策的穩(wěn)定性和信息收集的準(zhǔn)確性的作用相當(dāng)大，應(yīng)著力發(fā)揮積極的一面。

    4. 規(guī)模化經(jīng)營

    將企業(yè)各項(xiàng)目相同的業(yè)務(wù)集中起來，以整體的力量和資源同供應(yīng)商談判，更有討價(jià)還價(jià)的能力，以獲取合理的低價(jià)，例如采購管理實(shí)行統(tǒng)一配送，體現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營優(yōu)勢。

    5. 跨地域經(jīng)營

    對管理模式進(jìn)行跨地域的輸出。利用企業(yè)成熟的管理和運(yùn)作機(jī)制，將企業(yè)經(jīng)營管理機(jī)制快速復(fù)制到其他地區(qū)，以管理輸出為主。在保證人力資源供應(yīng)的同時(shí)，必須建立遠(yuǎn)程信息溝通渠道，實(shí)行計(jì)劃、任務(wù)的實(shí)時(shí)控制，同時(shí)充分利用當(dāng)?shù)刭Y源。此外，應(yīng)考慮企業(yè)已建立的戰(zhàn)略合作關(guān)系，使合作方同企業(yè)一起成長，降低企業(yè)經(jīng)營成本，保持管理資源和質(zhì)量水平，實(shí)現(xiàn)跨地域經(jīng)營。

    6. 科技應(yīng)用

    科技應(yīng)用不僅包括物業(yè)本身各種設(shè)備設(shè)施管理方面涉及到的技術(shù)內(nèi)容。對多項(xiàng)目進(jìn)行管理，靠傳統(tǒng)的面對面溝通方式，由于信息傳遞必然存在的漏失以及溝通成本的增加，已無法適應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的要求。多項(xiàng)目物業(yè)管理特別是跨地區(qū)的項(xiàng)目，必須利用電腦、網(wǎng)絡(luò)、視頻會(huì)議系統(tǒng)等科技進(jìn)行各種信息的傳遞、交流和溝通，保證企業(yè)信息流的快速、全面、完整和準(zhǔn)確。

    7. 多種經(jīng)營項(xiàng)目開發(fā)和價(jià)值評估

    多種經(jīng)營項(xiàng)目往往是物業(yè)管理企業(yè)容易介入的業(yè)務(wù)。利用社區(qū)資源，物業(yè)企業(yè)比較容易介入到社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)中，開展社區(qū)服務(wù)，實(shí)行多種經(jīng)營。多種經(jīng)營項(xiàng)目的開發(fā)和提供，除了創(chuàng)收，同時(shí)也能加深企業(yè)與客戶之間的了解，建立良好的關(guān)系，便于收取費(fèi)用。在多種經(jīng)營項(xiàng)目的開發(fā)中，應(yīng)注意價(jià)值評估工作的重要：

    A.多種經(jīng)營項(xiàng)目開發(fā)首先應(yīng)盡可能利用物業(yè)服務(wù)現(xiàn)有資源進(jìn)行，項(xiàng)目開發(fā)要針對特定的物業(yè)客戶需求進(jìn)行調(diào)查分析，充分了解客戶對服務(wù)的要求、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格的接受程度、時(shí)效性，評估服務(wù)涉及的流程、投入，退出成本、邊界成本以及退出風(fēng)險(xiǎn)等因素。

    B. 區(qū)別物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的特定性：有些項(xiàng)目在特定的物業(yè)中可能是盈利的，換在其他物業(yè)中卻未必盈利。一般而言，不同物業(yè)本身有著自身的定位，用相同的服務(wù)項(xiàng)目拿到另一種物業(yè)中，即使服務(wù)的檔次和要求進(jìn)行了調(diào)整，也未必能獲得另一種物業(yè)客戶的認(rèn)同。

    C. 應(yīng)考慮物業(yè)客戶群體的數(shù)量。

    D. 作為住宅以及辦公物業(yè)，房屋租賃中介服務(wù)是比較符合上述條件的多種經(jīng)營項(xiàng)目。這里特別提出此項(xiàng)中介業(yè)務(wù)，是因?yàn)樵趪獬墒焓袌龅奈飿I(yè)管理行業(yè)中，大型物業(yè)管理企業(yè)在保證基礎(chǔ)服務(wù)、贏得眾多客戶群的基礎(chǔ)上，以房屋中介業(yè)務(wù)作為企業(yè)最主要的利潤來源。