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從實踐中體會物業接管驗收工作Add date：2009-11-04 08:37:29 | Browse：7261
從房地產開發商的角度看，物業接管驗收是產品售后服務的開始；從物業服務企業的角度看，物業接管驗收是今后物業管理的基礎。物業接管驗收是物業管理工作重要組成部分
物業服務企業接管驗收可以保證竣工驗收的物業具備正常的使用功能，充分維護開發商、業主的利益；依據標準及設計要求，物業服務企業接管驗收從物業管理及業主使用的角度提出建議和意見，它不僅可以彌補施工質量的缺陷，還可以完善樓宇功能，有利于提升物業品質；物業服務企業通過接管驗收，物業從業人員可以充分了解和掌握樓宇的建筑結構、變配電系統、弱電系統、單體設備及隱蔽工程施工質量情況，為今后物業運行管理及降低管理成本，提高樓宇維護質量起到積極作用。
接管驗收的質量將直接影響發展商的品牌延伸及樓宇租售。另外，接管驗收可以促進建設項目及時投產，發揮投資效果，總結建設經驗。
物業接管驗收的依據及方式
物業服務企業在接管驗收過程中，應依據《物業管理條例》、建設部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》、項目圖紙資料、管理委托合同、國家標準、行業標準進行接管。認真研究圖紙資料，掌握標準，從物業使用和維護的角度有理有據地提出建議。
《物業管理條例》第二十八條、第二十九條明確規定了物業服務企業承接物業項目時，應當對物業公共部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下例資料：總平面圖、設備竣工圖等。《房屋接管驗收標準》主要內容為物業服務企業應接收的圖紙資料及接管驗收的標準。
物業的接管驗收方式分為：分期驗收、單項工程驗收和全部驗收三種形式，不同的接管方式可根據入住時間和施工進度進行調整。
物業接管驗收的主要工作內容
物業服務企業接管驗收的主要內容包括編寫接管驗收計劃、人力資源的準備、物資的準備、標準及資料、各部門編寫的接管驗收方案、圖紙及資料清單、繪制接管驗收表格、工作程序等。
例如：接管驗收計劃，項目負責人應了解管理委托合同內容和范圍，根據甲方（委托方）入住的時間及管理委托合同中關于管理范圍及服務標準的要求，組織專業人員編制接管驗收工作計劃，計劃中應明確工作內容、職責、工作標準及時間，繪制接管驗收統籌圖，使接管驗收工作有條不紊的進行。
物業接管驗收過程中應處理好幾個關鍵問題
項目負責人在接管驗收工作中應注意處理好與項目的開發商、業主、監理公司、總承包商、工程分包方之間的關系。在接管驗收階段，項目負責人應關注并予以妥善解決從使用和維護的角度提出一些意見和建議時，和上述其中一方發生矛盾沖突。
項目負責人應該高度重視圖紙資料的接管工作，圖紙資料是項目管理的基礎，也是今后管理創優的需要，此方面工作應努力得到發展商或業主的支持。
物業設備設施的調試工作應該在接管驗收階段進行，物業相關人員應該掌握正確的操作方法，為今后運行打基礎。有的發展商認為已經做了竣工驗收，設備設施的調試沒有必要，有的發展商甚至會以費用問題加以阻止。物業接管驗收工作驗收在前，接管在后，它是物業從業人員了解系統、掌握操作的關鍵環節，也是驗收的重點。若調試不進行，物業從業人員得不到培訓，系統也就無法發現問題。
從物業的使用角度及維護角度進行項目驗收，看其是否滿足業主的需求，那么設計缺陷如何整改？在提出問題的同時，項目負責人還要組織專業人員拿出能讓發展商接受的解決方案并實施。
另外，項目負責人還應該高度重視設備設施的保修合同，建立產品生產廠家、施工單位的臺帳，它直接影響物業服務企業的管理水平及運行成本。項目接管驗收過程中，注意工作質量和效率，根據管理委托合同，積極與甲方協商，明確工作流程，特別是工程提出的問題如何處理解決，避免出現反復提的現象。
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