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從實(shí)踐中體會(huì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作Add date：2009-11-04 08:37:29 | Browse：6485
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度看，物業(yè)接管驗(yàn)收是產(chǎn)品售后服務(wù)的開(kāi)始；從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度看，物業(yè)接管驗(yàn)收是今后物業(yè)管理的基礎(chǔ)。物業(yè)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理工作重要組成部分
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收可以保證竣工驗(yàn)收的物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主的利益；依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收從物業(yè)管理及業(yè)主使用的角度提出建議和意見(jiàn)，它不僅可以彌補(bǔ)施工質(zhì)量的缺陷，還可以完善樓宇功能，有利于提升物業(yè)品質(zhì)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)接管驗(yàn)收，物業(yè)從業(yè)人員可以充分了解和掌握樓宇的建筑結(jié)構(gòu)、變配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、單體設(shè)備及隱蔽工程施工質(zhì)量情況，為今后物業(yè)運(yùn)行管理及降低管理成本，提高樓宇維護(hù)質(zhì)量起到積極作用。
接管驗(yàn)收的質(zhì)量將直接影響發(fā)展商的品牌延伸及樓宇租售。另外，接管驗(yàn)收可以促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)投產(chǎn)，發(fā)揮投資效果，總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。
物業(yè)接管驗(yàn)收的依據(jù)及方式
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管驗(yàn)收過(guò)程中，應(yīng)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、項(xiàng)目圖紙資料、管理委托合同、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管。認(rèn)真研究圖紙資料，掌握標(biāo)準(zhǔn)，從物業(yè)使用和維護(hù)的角度有理有據(jù)地提出建議。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條、第二十九條明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下例資料：總平面圖、設(shè)備竣工圖等。《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》主要內(nèi)容為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)接收的圖紙資料及接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)的接管驗(yàn)收方式分為：分期驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收和全部驗(yàn)收三種形式，不同的接管方式可根據(jù)入住時(shí)間和施工進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整。
物業(yè)接管驗(yàn)收的主要工作內(nèi)容
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括編寫接管驗(yàn)收計(jì)劃、人力資源的準(zhǔn)備、物資的準(zhǔn)備、標(biāo)準(zhǔn)及資料、各部門編寫的接管驗(yàn)收方案、圖紙及資料清單、繪制接管驗(yàn)收表格、工作程序等。
例如：接管驗(yàn)收計(jì)劃，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)了解管理委托合同內(nèi)容和范圍，根據(jù)甲方（委托方）入住的時(shí)間及管理委托合同中關(guān)于管理范圍及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，組織專業(yè)人員編制接管驗(yàn)收工作計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)明確工作內(nèi)容、職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間，繪制接管驗(yàn)收統(tǒng)籌圖，使接管驗(yàn)收工作有條不紊的進(jìn)行。
物業(yè)接管驗(yàn)收過(guò)程中應(yīng)處理好幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在接管驗(yàn)收工作中應(yīng)注意處理好與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、監(jiān)理公司、總承包商、工程分包方之間的關(guān)系。在接管驗(yàn)收階段，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)關(guān)注并予以妥善解決從使用和維護(hù)的角度提出一些意見(jiàn)和建議時(shí)，和上述其中一方發(fā)生矛盾沖突。
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該高度重視圖紙資料的接管工作，圖紙資料是項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)，也是今后管理創(chuàng)優(yōu)的需要，此方面工作應(yīng)努力得到發(fā)展商或業(yè)主的支持。
物業(yè)設(shè)備設(shè)施的調(diào)試工作應(yīng)該在接管驗(yàn)收階段進(jìn)行，物業(yè)相關(guān)人員應(yīng)該掌握正確的操作方法，為今后運(yùn)行打基礎(chǔ)。有的發(fā)展商認(rèn)為已經(jīng)做了竣工驗(yàn)收，設(shè)備設(shè)施的調(diào)試沒(méi)有必要，有的發(fā)展商甚至?xí)再M(fèi)用問(wèn)題加以阻止。物業(yè)接管驗(yàn)收工作驗(yàn)收在前，接管在后，它是物業(yè)從業(yè)人員了解系統(tǒng)、掌握操作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是驗(yàn)收的重點(diǎn)。若調(diào)試不進(jìn)行，物業(yè)從業(yè)人員得不到培訓(xùn)，系統(tǒng)也就無(wú)法發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。
從物業(yè)的使用角度及維護(hù)角度進(jìn)行項(xiàng)目驗(yàn)收，看其是否滿足業(yè)主的需求，那么設(shè)計(jì)缺陷如何整改？在提出問(wèn)題的同時(shí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人還要組織專業(yè)人員拿出能讓發(fā)展商接受的解決方案并實(shí)施。
另外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人還應(yīng)該高度重視設(shè)備設(shè)施的保修合同，建立產(chǎn)品生產(chǎn)廠家、施工單位的臺(tái)帳，它直接影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理水平及運(yùn)行成本。項(xiàng)目接管驗(yàn)收過(guò)程中，注意工作質(zhì)量和效率，根據(jù)管理委托合同，積極與甲方協(xié)商，明確工作流程，特別是工程提出的問(wèn)題如何處理解決，避免出現(xiàn)反復(fù)提的現(xiàn)象。
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