淺談物業管理企業的資金運行

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    資金對于現代物業管理企業的運行及發展起到非常重要的作用。物業管理企業資金運行中，需要遵循四個原則，從而使企業保證物業管理的收費合理、使用得當，并使物業管理企業和業戶雙方滿足，使物業管理服務活動在經濟上得到保證。
　　我國的物業管理正在蓬勃發展，資金作為企業生存與發展的命脈對于物業管理企業來說尤為重要。但現實情況說明，不多物業管理企業在資金的運行上不規范、不成熟，從而引起了許多矛盾，給企業的生存與發展帶來不利因素。筆者嘗試從資金運行的四個原則出發，闡述一些關于企業資金運行的經驗與體會。
　　物業管理的資金運行是一個動態的流程。物業管理企業要嚴格遵守和執行政府關于物業管理服務收費的規定，果斷抵制亂收費、亂分攤，要精打細算，實事求是，調集和使用好各類資金。而首要前提是必須把握資金運行的各項原則。
　　一、“以業養業”的原則
　　物業管理企業是一個以經營管理為特征的服務行業，它在經濟上是一個獨立核算、自負盈虧、自主經營的企業法人。公司在運行中，一方面要盡量減少業主的負擔，做到收費與服務質價相符;另一方面又要努力開拓與物業管理相關的多種經營、廣開財源，以達到自我完善、自我運轉、自我發展的目的。當然，物業管理具有其非凡性。實踐證實，物業管理的資金運行往往與規模經濟、規模效益有密切關系。就物業管理公司本身來講，管理、經營與服務應該融為一體的。
　　以業養業原則的基本要求是：在物業管理中要堅持“取之于民，用之于民”，逐步實現“以房養房”、“以區養區”。物業管理中各類費用的測定、收支，均應考慮“業主至上，方便住戶，服務周到，合理合法”的原則。
　　二、“合理公平”的原則
　　由于各類物業管理收費是根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。國內物業管理市場尚處于起步和發展階段，在核定各類收費標準時，應充分考慮物業管理企業及業主委員會、產權人、住戶的利益，既要有利于物業管理企業的價值補償，也要考慮業戶的經濟能力。具體收費標準，因地制宜，以物業管理服務發生的成本為基礎，結合物業管理企業的服務質量、服務深度進行合理核定;還應根據物價水平的變化適時進行調整。
　　“合理”即在物業管理實際操作中，各項費用分攤要合理，測算合乎實際，不能有水分，要一視同仁。
　　“公平”，即要平等協商，委托方和管理方的權利義務要對等。在實際操作中需要注重以下幾點：
　　1 .管理服務費收取標準應進行科學合理測算評估，使業主的能力與物業管理實際水平、服務深度相平衡;
　　2 .要充分考慮不同檔次、不同類別的物業，不同對象、不同消費層次的需求，體現優質優價、公平合理，不可相互攀比;
　　3 .在住宅區內的辦公或商業經營用房，可在原收費標準基礎上按 150%-200% 來征收其管理費。這是因為在這類物業管理中相應發生的勞力投入(如保安、清潔)及費用有所增加。
　　三、“民主管理”的原則
　　民主管理的原則，包含著物業管理企業在資金運用中的公開的原則。物業管理關系千家百戶，資金運行、維修基金籌措，以及管理服務費的收支都與人們生活密切相關，因而必須按照民主與公開的原則辦事。
　　這一原則的基本要求是，物業管理企業要公開服務項目和收費標準，規范物業管理企業對用戶提供的特約有償服務，并實行明碼標價，定期向業戶公布收支情況，接受業戶監督。
　　民主管理就要尊重業主和業主委員會的意見，使管理費、維修基金等費用收支、使用、保管有一個規范的操作程序。物業管理企業要接受物業所有人和使用人的監督，各類收費應通過契約或協商，并報經物價部門審核，作好年度的會計審計及定期向業主公布賬目。
　　在實際操作中，物業管理企業籌措維修基金，收取管理服務費，均應有收費的依據，并將其向業戶公開，以便取得業戶的支持和配合。在物業管理的資金運行中，對管理者酬金的確定，也應取得業戶的理解。如發生上年度管理費虧損，需在下一年度的物業經營管理服務中調整收費標準，更需按民主管理的原則進行系列工作，爭取廣大業主的支持。
　　四、“專款專用”的原則
　　資金運用中，堅持“專款專用”的原則，一是能規范物業管理企業資金的運作，二是能確保業戶的根本利益不受損害，對業戶、對企業、對國家均有利。
　　目前，在物業管理市場上，尚存在著一些不夠規范的資金運行現象，非凡是對維修基金的管理。
　　1 .有的開發公司不按時繳交代收的維修基金;
　　2 .有的物業管理企業自主將維修基金移作他用;
　　3 .有的業主委員會未經討論，挪用維修基金用作融資等等。
　　物業管理的資金運行中必須堅持“專款專用”的原則。這一原則要求房產開發公司、物業管理企業、業戶和業主委員會共同遵循。
　　陸續出臺的相關法規均明確規定：“公有住宅和新建普通內銷商品住宅出售時，應當設立物業維修基金”、“住宅出售單位應當將物業維修基金以業主委員會的名義存入金融機構，設立專門帳戶，按照不低于城鄉居民存款利率計取利息。維修基金應按幢立帳、按戶核算”、“物業維修基金應當用于住宅的共同部位、共同設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用”、“業主委員會應當定期公布物業維修基金的收支情況，接受業主監督”。
　　總之，物業管理的資金運行必須按照上述四個原則，結合操作，缺一不可，才能保證物業管理的收費合理、使用得當，并使物業管理企業和業戶雙方滿足，使物業管理服務活動在經濟上得到保證。