淺談物業(yè)管理企業(yè)的資金運(yùn)行

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    資金對于現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)行及發(fā)展起到非常重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)資金運(yùn)行中，需要遵循四個(gè)原則，從而使企業(yè)保證物業(yè)管理的收費(fèi)合理、使用得當(dāng)，并使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)戶雙方滿足，使物業(yè)管理服務(wù)活動在經(jīng)濟(jì)上得到保證。
　　我國的物業(yè)管理正在蓬勃發(fā)展，資金作為企業(yè)生存與發(fā)展的命脈對于物業(yè)管理企業(yè)來說尤為重要。但現(xiàn)實(shí)情況說明，不多物業(yè)管理企業(yè)在資金的運(yùn)行上不規(guī)范、不成熟，從而引起了許多矛盾，給企業(yè)的生存與發(fā)展帶來不利因素。筆者嘗試從資金運(yùn)行的四個(gè)原則出發(fā)，闡述一些關(guān)于企業(yè)資金運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)與體會。
　　物業(yè)管理的資金運(yùn)行是一個(gè)動態(tài)的流程。物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格遵守和執(zhí)行政府關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定，果斷抵制亂收費(fèi)、亂分?jǐn)偅蚣?xì)算，實(shí)事求是，調(diào)集和使用好各類資金。而首要前提是必須把握資金運(yùn)行的各項(xiàng)原則。
　　一、“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的原則
　　物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)以經(jīng)營管理為特征的服務(wù)行業(yè)，它在經(jīng)濟(jì)上是一個(gè)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的企業(yè)法人。公司在運(yùn)行中，一方面要盡量減少業(yè)主的負(fù)擔(dān)，做到收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)價(jià)相符;另一方面又要努力開拓與物業(yè)管理相關(guān)的多種經(jīng)營、廣開財(cái)源，以達(dá)到自我完善、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展的目的。當(dāng)然，物業(yè)管理具有其非凡性。實(shí)踐證實(shí)，物業(yè)管理的資金運(yùn)行往往與規(guī)模經(jīng)濟(jì)、規(guī)模效益有密切關(guān)系。就物業(yè)管理公司本身來講，管理、經(jīng)營與服務(wù)應(yīng)該融為一體的。
　　以業(yè)養(yǎng)業(yè)原則的基本要求是：在物業(yè)管理中要堅(jiān)持“取之于民，用之于民”，逐步實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)房”、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”。物業(yè)管理中各類費(fèi)用的測定、收支，均應(yīng)考慮“業(yè)主至上，方便住戶，服務(wù)周到，合理合法”的原則。
　　二、“合理公平”的原則
　　由于各類物業(yè)管理收費(fèi)是根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。國內(nèi)物業(yè)管理市場尚處于起步和發(fā)展階段，在核定各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)充分考慮物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會、產(chǎn)權(quán)人、住戶的利益，既要有利于物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)值補(bǔ)償，也要考慮業(yè)戶的經(jīng)濟(jì)能力。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因地制宜，以物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度進(jìn)行合理核定;還應(yīng)根據(jù)物價(jià)水平的變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
　　“合理”即在物業(yè)管理實(shí)際操作中，各項(xiàng)費(fèi)用分?jǐn)傄侠恚瑴y算合乎實(shí)際，不能有水分，要一視同仁。
　　“公平”，即要平等協(xié)商，委托方和管理方的權(quán)利義務(wù)要對等。在實(shí)際操作中需要注重以下幾點(diǎn)：
　　1 .管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)進(jìn)行科學(xué)合理測算評估，使業(yè)主的能力與物業(yè)管理實(shí)際水平、服務(wù)深度相平衡;
　　2 .要充分考慮不同檔次、不同類別的物業(yè)，不同對象、不同消費(fèi)層次的需求，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、公平合理，不可相互攀比;
　　3 .在住宅區(qū)內(nèi)的辦公或商業(yè)經(jīng)營用房，可在原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上按 150%-200% 來征收其管理費(fèi)。這是因?yàn)樵谶@類物業(yè)管理中相應(yīng)發(fā)生的勞力投入(如保安、清潔)及費(fèi)用有所增加。
　　三、“民主管理”的原則
　　民主管理的原則，包含著物業(yè)管理企業(yè)在資金運(yùn)用中的公開的原則。物業(yè)管理關(guān)系千家百戶，資金運(yùn)行、維修基金籌措，以及管理服務(wù)費(fèi)的收支都與人們生活密切相關(guān)，因而必須按照民主與公開的原則辦事。
　　這一原則的基本要求是，物業(yè)管理企業(yè)要公開服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)對用戶提供的特約有償服務(wù)，并實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，定期向業(yè)戶公布收支情況，接受業(yè)戶監(jiān)督。
　　民主管理就要尊重業(yè)主和業(yè)主委員會的意見，使管理費(fèi)、維修基金等費(fèi)用收支、使用、保管有一個(gè)規(guī)范的操作程序。物業(yè)管理企業(yè)要接受物業(yè)所有人和使用人的監(jiān)督，各類收費(fèi)應(yīng)通過契約或協(xié)商，并報(bào)經(jīng)物價(jià)部門審核，作好年度的會計(jì)審計(jì)及定期向業(yè)主公布賬目。
　　在實(shí)際操作中，物業(yè)管理企業(yè)籌措維修基金，收取管理服務(wù)費(fèi)，均應(yīng)有收費(fèi)的依據(jù)，并將其向業(yè)戶公開，以便取得業(yè)戶的支持和配合。在物業(yè)管理的資金運(yùn)行中，對管理者酬金的確定，也應(yīng)取得業(yè)戶的理解。如發(fā)生上年度管理費(fèi)虧損，需在下一年度的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)中調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，更需按民主管理的原則進(jìn)行系列工作，爭取廣大業(yè)主的支持。
　　四、“專款專用”的原則
　　資金運(yùn)用中，堅(jiān)持“專款專用”的原則，一是能規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)資金的運(yùn)作，二是能確保業(yè)戶的根本利益不受損害，對業(yè)戶、對企業(yè)、對國家均有利。
　　目前，在物業(yè)管理市場上，尚存在著一些不夠規(guī)范的資金運(yùn)行現(xiàn)象，非凡是對維修基金的管理。
　　1 .有的開發(fā)公司不按時(shí)繳交代收的維修基金;
　　2 .有的物業(yè)管理企業(yè)自主將維修基金移作他用;
　　3 .有的業(yè)主委員會未經(jīng)討論，挪用維修基金用作融資等等。
　　物業(yè)管理的資金運(yùn)行中必須堅(jiān)持“專款專用”的原則。這一原則要求房產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)戶和業(yè)主委員會共同遵循。
　　陸續(xù)出臺的相關(guān)法規(guī)均明確規(guī)定：“公有住宅和新建普通內(nèi)銷商品住宅出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金”、“住宅出售單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會的名義存入金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門帳戶，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)取利息。維修基金應(yīng)按幢立帳、按戶核算”、“物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于住宅的共同部位、共同設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用”、“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督”。
　　總之，物業(yè)管理的資金運(yùn)行必須按照上述四個(gè)原則，結(jié)合操作，缺一不可，才能保證物業(yè)管理的收費(fèi)合理、使用得當(dāng)，并使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)戶雙方滿足，使物業(yè)管理服務(wù)活動在經(jīng)濟(jì)上得到保證。